Khi bạn bị ngã và bị thương vì sàn ướt không có cảnh báo, cầu thang thiếu đèn, bậc vỡ hay đá ốp bong trong một toà nhà, bên phải bồi thường thường là bên đang quản lý, vận hành phần công trình đã gây ra cú ngã: đơn vị quản lý vận hành, chủ đầu tư, chủ toà nhà, đôi khi cả nhà thầu vệ sinh hoặc thi công. Nếu chính bạn cũng có phần sơ suất, khoản bồi thường được giảm tương ứng chứ không mất hẳn.
Khó khăn thật sự không nằm ở nguyên tắc mà ở chỗ một toà nhà có rất nhiều bên, bên nào cũng có lý do để chỉ sang bên khác. Bài này giúp bạn nhận ra ai giữ vai trò gì, tình huống ngã nào thường quy được trách nhiệm, việc gì cần làm trong vài giờ đầu khi dấu vết còn nguyên, và gửi yêu cầu cho ai để không bị đẩy qua đẩy lại.
Nguyên tắc: thiệt hại do công trình gây ra thì người quản lý công trình chịu
Bộ luật Dân sự 2015 có quy định riêng về bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác gây ra. Theo đó, chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình phải bồi thường khi chính công trình đó gây thiệt hại cho người khác. Nếu người thi công có lỗi trong việc để công trình gây thiệt hại thì phải liên đới bồi thường. Ngoài ra có nguyên tắc chung: tài sản gây thiệt hại thì chủ sở hữu, người chiếm hữu tài sản phải chịu trách nhiệm.
Đặt vào một toà nhà, câu hỏi then chốt là: chỗ bạn ngã thuộc phần nào, ai đang giữ việc duy trì phần đó an toàn. Sảnh, hành lang, cầu thang bộ, tầng hầm của chung cư thường là phần sở hữu chung, do ban quản trị đại diện và đơn vị quản lý vận hành trực tiếp làm theo hợp đồng. Khu thương mại, tầng dịch vụ có thể thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư. Trong toà văn phòng, gần như toàn bộ phần chung do chủ toà nhà hoặc công ty quản lý mà chủ toà nhà thuê.
Người bị ngã không phải chứng minh ai đó cố ý hại mình. Điều cần làm rõ là cú ngã có nguyên nhân từ tình trạng của công trình hoặc cách vận hành: sàn đang ướt mà không có biển, bóng đèn hỏng đã lâu, bậc thang sứt, tay vịn lung lay. Nếu bạn ngã chỉ vì vấp chân mình trên sàn khô ráo, đủ sáng, không có khiếm khuyết nào, rất khó quy trách nhiệm cho ai.
Bên quản lý chỉ thoát trách nhiệm trong những trường hợp luật cho phép, chủ yếu là thiệt hại xảy ra hoàn toàn do lỗi của người bị thiệt hại hoặc do sự kiện bất khả kháng. Một trận mưa hắt nước vào sảnh mà không ai lau, không ai đặt biển trong nhiều giờ khó được coi là bất khả kháng, vì đó là việc có thể lường trước và xử lý được.
Ai là ai trong một toà nhà và khi nào bên đó có thể phải chịu
Bảng dưới giúp bạn khoanh vùng trước khi viết yêu cầu. Một vụ việc có thể liên quan nhiều dòng cùng lúc.
| Bên | Vai trò thường gặp | Khi nào có thể phải chịu trách nhiệm |
|---|---|---|
| Đơn vị quản lý vận hành | Làm theo hợp đồng với ban quản trị hoặc chủ đầu tư: vệ sinh, bảo vệ, kỹ thuật, sửa chữa nhỏ | Sàn ướt không cảnh báo, đèn hỏng đã được báo mà không thay, rò rỉ không xử lý |
| Ban quản trị nhà chung cư | Đại diện các chủ sở hữu, ký và giám sát hợp đồng vận hành, quyết định sửa chữa phần chung | Biết hư hỏng lớn của phần chung mà chậm quyết sửa, không chọn hoặc không giám sát đơn vị vận hành |
| Chủ đầu tư | Giữ phần sở hữu riêng (khu thương mại, bãi xe tuỳ dự án), còn trách nhiệm bảo hành công trình | Ngã ở phần của chủ đầu tư; lỗi thiết kế, thi công còn trong thời hạn bảo hành |
| Nhà thầu vệ sinh, bảo vệ, thi công | Được đơn vị vận hành hoặc chủ toà nhà thuê lại | Lau sàn mà không đặt biển, để vật liệu, dây điện ngổn ngang trên lối đi |
| Chủ một căn hộ hoặc người thuê | Sở hữu, sử dụng phần riêng của mình | Nước rò từ căn hộ chảy ra hành lang, đồ đạc để chắn lối thoát |
Bạn không bắt buộc phải tự xác định chính xác bên nào có lỗi trước khi đòi. Cách làm thực tế là gửi yêu cầu cho bên trực tiếp quản lý chỗ xảy ra sự việc, đồng gửi những bên liên quan, rồi để chính họ đối chiếu hợp đồng nội bộ. Hợp đồng giữa các bên đó chỉ ràng buộc họ với nhau; nó không làm mất quyền của bạn.
Các kiểu ngã hay gặp và điểm mấu chốt của từng kiểu
Sàn vừa lau, chưa khô, không có biển. Đây là tình huống dễ quy trách nhiệm nhất nếu bạn chứng minh được sàn đang ướt và không có biển cảnh báo đặt ở chỗ người đi qua nhìn thấy. Ảnh chụp vệt nước, xô và cây lau gần đó, lời người chứng kiến là những thứ có giá trị.
Đèn cầu thang, hành lang hỏng nhiều ngày. Mấu chốt là bên quản lý đã biết hoặc phải biết. Tin nhắn phản ánh trong nhóm cư dân, phiếu báo hỏng gửi lễ tân, sổ ghi phản ánh của bảo vệ cho thấy hư hỏng đã tồn tại đủ lâu để lẽ ra phải sửa.
Bậc thang sứt, gạch ốp bong, nắp rãnh thoát nước kênh. Đây là khiếm khuyết của chính công trình. Nếu toà nhà còn mới, có thể có thêm câu hỏi về bảo hành của chủ đầu tư và nhà thầu thi công.
Tầng hầm loang dầu nhớt, nước đọng. Hầm xe là nơi nhiều người ngã khi dắt xe. Bên vận hành có trách nhiệm vệ sinh và cảnh báo; nếu vết dầu do một chiếc xe cụ thể rò ra thì chủ xe có thể liên quan, nhưng việc dọn vẫn là của bên vận hành.
Nước rò từ một căn hộ hoặc từ đường ống chung. Đường ống chung là việc của bên vận hành và ban quản trị; rò từ căn hộ thì chủ căn hộ có phần. Khi chưa rõ nguồn, cứ ghi nhận hiện trạng trước, nguồn rò sẽ được kỹ thuật toà nhà xác định sau.
Phần lỗi của chính người bị ngã: giảm, không phải mất hết
Luật áp dụng nguyên tắc lỗi hỗn hợp: khi người bị thiệt hại cũng có lỗi thì không được bồi thường phần thiệt hại do lỗi của mình gây ra. Trong các vụ ngã, bên quản lý gần như luôn nêu lý do này: bạn đi giày cao gót, bạn vừa đi vừa nhìn điện thoại, bạn chạy, bạn đã thấy biển mà vẫn đi qua vùng ướt.
Những lý do đó có thể làm giảm phần bồi thường nhưng thường không xoá được trách nhiệm của bên để sàn ướt hay cầu thang tối. Ví dụ giả định: chị M ngã ở hành lang ướt không có biển, lúc đó chị đang vừa đi vừa xem điện thoại. Nếu hai bên hoặc toà án đánh giá phần lỗi của chị khoảng ba phần mười, chị vẫn được bồi thường phần còn lại của thiệt hại có chứng từ. Tỷ lệ là chuyện đánh giá từng vụ, không có bảng chia sẵn.
Biển cảnh báo có ý nghĩa thật khi được đặt đúng chỗ, đủ to, ở hướng người đi tới nhìn thấy. Một tấm biển dựng ở góc khuất hoặc quay lưng về lối đi khó coi là đã cảnh báo. Ngược lại, khi biển đặt ngay giữa lối, khu vực ướt có dây chắn, mà bạn vẫn bước qua, phần lỗi của bạn sẽ lớn.
Với người cao tuổi, trẻ nhỏ, người đang dùng nạng, mức cẩn trọng mà toà nhà phải bảo đảm không thấp hơn, vì đó là những người toà nhà biết chắc sẽ đi qua sảnh hằng ngày. Còn nếu người bị ngã đang say rượu hoặc trèo qua lan can, phần lỗi bản thân có thể chiếm gần hết.
Trong vài giờ đầu: giữ dấu vết trước khi mọi thứ được lau sạch
Sàn sẽ được lau khô, bóng đèn được thay, bậc thang được trám chỉ sau một hai ngày. Nếu sức khoẻ cho phép, hoặc nhờ người nhà, bạn làm theo thứ tự sau:
- Chụp ảnh và quay video chỗ ngã từ xa và gần: toàn cảnh lối đi, vệt nước, bậc vỡ, chỗ không có biển cảnh báo, độ sáng thực tế. Bật chế độ ghi thời gian trên điện thoại.
- Báo ngay cho bảo vệ hoặc lễ tân toà nhà, đề nghị ghi nhận sự việc bằng văn bản hoặc vào sổ trực, có giờ, chỗ, mô tả hiện trạng. Nếu họ không lập, bạn tự ghi và nhờ họ ký xác nhận đã nhận thông tin.
- Xin tên và cách liên lạc của người chứng kiến: cư dân đi cùng thang, nhân viên vệ sinh, bảo vệ trực ca.
- Gửi đề nghị bảo lưu dữ liệu camera khu vực đó, bằng tin nhắn hoặc văn bản, càng sớm càng tốt. Hệ thống camera thường tự ghi đè sau một khoảng thời gian, chậm vài ngày là mất.
- Đi khám ngay cả khi thấy chỉ đau nhẹ, nói rõ với bác sĩ là bị ngã và ngã thế nào. Hồ sơ khám ghi nhận sớm giúp nối được thương tích với sự việc.
- Giữ nguyên đôi giày, quần áo lúc ngã; ghi nhật ký đau, ngày nghỉ làm, chi phí phát sinh từ ngày đầu.
Không cần cãi nhau tại chỗ về chuyện ai sai. Mục tiêu của bạn ở bước này chỉ là để lại dấu vết đủ rõ cho người khác, kể cả toà án, hiểu được chuyện đã xảy ra.
Gửi yêu cầu bồi thường đúng bên và đi tiếp khi bị từ chối
Khi đã có hồ sơ điều trị ban đầu, bạn gửi văn bản yêu cầu bồi thường cho đơn vị quản lý vận hành, đồng gửi ban quản trị (với chung cư) hoặc chủ toà nhà (với toà văn phòng). Văn bản nêu ngày giờ, chỗ ngã, nguyên nhân bạn cho là từ phía toà nhà, thương tích, các khoản đã chi và dự kiến, kèm bản sao ảnh, hồ sơ khám. Giữ bằng chứng đã gửi.
Nên hỏi thẳng trong văn bản: toà nhà có bảo hiểm trách nhiệm công cộng không, ai là đầu mối giải quyết. Nhiều toà nhà lớn có loại bảo hiểm này; việc làm hồ sơ với công ty bảo hiểm là của họ, nhưng biết có bảo hiểm giúp cuộc thương lượng dễ hơn.
Nếu các bên đẩy qua đẩy lại, bạn có thể đề nghị tổ hoà giải ở cơ sở nơi toà nhà toạ lạc hỗ trợ, hoặc ngồi lại có mặt đủ đơn vị vận hành, ban quản trị. Một buổi gặp có đủ các bên thường giải quyết nhanh hơn nhiều vòng thư.
Khi thương lượng không thành, con đường cuối là khởi kiện dân sự tại toà án nhân dân khu vực có thẩm quyền; bạn có thể kiện đồng thời nhiều bên để toà xác định trách nhiệm từng bên. Thời hiệu khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng là ba năm kể từ ngày bạn biết hoặc phải biết quyền lợi bị xâm phạm, nên đừng để hồ sơ ngủ quá lâu.
Toà văn phòng, trung tâm thương mại: khác chung cư ở mấy điểm
Nguyên tắc không đổi, nhưng các bên và giấy tờ có khác. Một số điểm bạn cần lưu ý:
- Toà văn phòng thường có một chủ duy nhất hoặc một công ty quản lý chuyên nghiệp, nên đầu mối rõ hơn chung cư. Bộ phận quản lý toà nhà thường có quy trình ghi nhận sự cố; hãy yêu cầu họ làm đúng quy trình đó.
- Nếu bạn là người lao động ngã trong giờ làm, trong khuôn viên nơi làm việc, sự việc có thể được xem xét là tai nạn lao động với chế độ riêng theo luật an toàn, vệ sinh lao động. Quyền đó không loại trừ việc đòi bên quản lý toà nhà nếu cú ngã do công trình gây ra.
- Khách đến làm việc, khách mua sắm là người tiêu dùng dịch vụ của chủ mặt bằng hoặc của cửa hàng thuê. Khi ngã trong một cửa hàng thuê lại mặt bằng, cửa hàng quản lý phần bên trong, toà nhà quản lý lối đi chung.
- Khu vực đang sửa chữa có nhà thầu: lối đi phải được che chắn, có biển và đèn. Vật liệu, dây cáp để trên lối đi chung mà làm người khác vấp ngã thì nhà thầu và bên giao việc cùng có thể liên quan.
- Trung tâm thương mại thường có quầy dịch vụ khách hàng và phòng y tế. Đề nghị họ ghi nhận sự cố ngay tại đó và xin bản sao biên bản.
Dù là toà nhà nào, bản chất câu hỏi vẫn là ai đang giữ phần công trình gây ra cú ngã và họ đã làm đủ việc phải làm để giữ phần đó an toàn hay chưa.
Câu hỏi thường gặp
Chung cư có ban quản trị và công ty vận hành, nên gửi đơn cho bên nào trước?
Gửi cho đơn vị quản lý vận hành vì họ trực tiếp làm vệ sinh, kỹ thuật, bảo vệ, đồng thời gửi ban quản trị để họ nắm và giám sát. Hai bên tự đối chiếu hợp đồng giữa họ; quyền đòi bồi thường của bạn không phụ thuộc vào cách họ phân chia nội bộ.
Bảo vệ nói camera chỗ đó hỏng hoặc đã bị ghi đè thì phải làm sao?
Ghi lại câu trả lời đó, hỏi bằng văn bản ngày giờ camera hỏng. Khi đó ảnh bạn tự chụp, lời người chứng kiến, sổ trực của bảo vệ và hồ sơ khám ghi nhận sớm trở thành chứng cứ chính. Việc camera không hoạt động ở khu vực chung tự nó cũng là một điểm đáng nêu khi thương lượng.
Người đến thăm, không phải cư dân, bị ngã thì có được đòi không?
Có. Quy định về thiệt hại do nhà cửa, công trình gây ra bảo vệ bất kỳ người nào bị thiệt hại, không chỉ chủ sở hữu căn hộ. Khách, người giao hàng, người làm thuê đến sửa chữa đều có thể yêu cầu nếu cú ngã do tình trạng của công trình hoặc cách vận hành.
Đã có biển cảnh báo sàn ướt mà vẫn ngã thì có đòi được gì không?
Tuỳ biển đặt ở đâu và vùng ướt có được khoanh lại không. Nếu biển đặt đúng chỗ, rõ ràng, mà bạn vẫn đi qua, phần lỗi của bạn lớn và khả năng được bồi thường thấp. Nếu biển bị khuất, đặt sai hướng hoặc vùng ướt rộng hơn nhiều so với chỗ có biển, vẫn có cơ sở để yêu cầu.
Ban quản trị nói tiền bồi thường sẽ lấy từ quỹ chung của cư dân, có đúng không?
Cách các bên trong toà nhà trích tiền bồi thường là chuyện nội bộ, còn tuỳ lỗi thuộc về ai. Nếu lỗi do đơn vị vận hành không làm đúng hợp đồng, bên đó phải chịu và có thể có bảo hiểm. Bạn chỉ cần tập trung vào việc chứng minh thiệt hại và nguyên nhân; nguồn tiền chi trả không làm thay đổi quyền của bạn.
Ngã rồi vài ngày sau mới thấy đau nhiều, giờ còn đòi được không?
Vẫn đòi được trong thời hiệu, nhưng khoảng cách thời gian làm việc chứng minh khó hơn. Bạn cần đi khám ngay khi thấy triệu chứng, kể rõ với bác sĩ về cú ngã, và tìm thêm chứng cứ chứng minh mình đã ngã ở đó, như tin nhắn báo với người nhà, lời người chứng kiến, ghi nhận của bảo vệ.